La fiscalité à l’achat, pendant votre investissement, et à la revente de votre part

Marine Pernel
Expert juridique et légal

L’imposition et la fiscalité inhérentes à la co-acquisition d’une résidence secondaire via une SCIA Prello peuvent entraîner de nombreux questionnements : comment vais-je être imposé lors de l’acquisition de ma part ? Que dois-je déclarer une fois propriétaire ? Comment sera imposée la cession de mes parts de SCI ? Vous trouverez ici le détail des taxes et des règles d’imposition fiscales* qui s’appliquent à votre situation pour que vous puissiez appréhender cet investissement le plus sereinement possible.

Fiscalité à l’achat : frais d’enregistrement auprès du notaire

Si vous décidez d’acheter une ou plusieurs part(s) de résidence secondaire Prello, vous devrez vous acquitter de droits d’enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises. Ces droits s’élèvent à 5,81% du prix d’acquisition des parts sociales, et sont collectés par le notaire.

Les prix des parts de résidence secondaire affichés sur notre site comprennent ces frais d'enregistrements.

Bon à savoir : il faut bien différencier la notion de “parts de résidence secondaire” et “parts sociales”. Lorsque Prello achète et rénove des maisons, celles-ci sont financées par plusieurs sources : des fonds propres à Prello, un emprunt bancaire porté par Prello, et un apport en capital social, selon le schéma simplifié ci-dessous* :

Dans cet exemple, imaginons que vous ayez acheté 1/8 d’une résidence secondaire d’une valeur totale de 1.600.000€. Votre part de résidence secondaire vaut donc 200.000€ (1.600.000€/8). En revanche, le calcul de la valeur de vos parts sociales est basé sur la valeur du capital social seulement. Vos parts sociales valent à l’achat 100.000€ de capital social divisé par 8 co-acquéreurs, soit 12.500€ chacun. Vous ne paierez les 5% de frais d’enregistrement que sur la base de 12.500€, soit 625€ (12.500€x5%) au total.

En comparaison à une vente immobilière directe ou les frais d’acquisition (couramment appelés “frais de notaire”) sont en moyenne de 8% du prix d’achat total, l’achat au travers d’une SCI Prello est donc très avantageux. Dans une vente immobilière directe ou vous auriez acheté un bien d’une valeur de 250.000€, vous auriez payé 20.000€ de frais d’acquisition (250.000€x8%) au lieu de 625€ dans notre exemple ! Une économie non négligeable à l’achat.

Fiscalité au quotidien : impôt sur la location et taxes diverses

Plusieurs impôts sont exigibles par l’administration fiscale pour les propriétaires de biens immobiliers. Différents seuils et situations existent et font varier les taxes dont il vous faudra vous acquitter.

1) L’impôt sur les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP)

Lorsque vous achetez une part de résidence secondaire Prello, vous pouvez utiliser vos quotas de jours pour séjourner dans votre bien, ou les mettre en location saisonnière, ce qui vous permet de générer un revenu. Prello gère tous les aspects de la location saisonnière (mise en ligne des annonces, accueil des locataires, versement de vos revenus locatifs…).

💡 Comment est-ce possible de faire de la location meublée soumise à l’IR avec une SCI ?
Bonne question ! Par nature, une SCI exerce une activité civile et non commerciale, les revenus de cette SCI sont donc imposés à l’IR (en d’autres termes, ces revenus sont taxés au même titre que votre salaire par exemple). Cependant, lorsqu’une SCI met en location un bien meublé (LMNP), les revenus générés par ces locations sont automatiquement soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) et non plus à l’IR.C’est pourquoi Prello a opté pour la SCI d’Attribution (SCIA) : cette structure permet aux associés de faire de la location meublée au travers d’un mandat donné à Prello, tout en restant soumis à l’IR, dans la catégorie des BIC (ou micro BIC). En effet, dans ce cadre, les revenus issus de la location saisonnière courte durée ne passent pas la la SCIA.*

Déclaration et conditions

Les revenus découlant de la location meublée non professionnelle devront faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts. Depuis le 1er janvier 2017, le loueur LMNP est en effet imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration de ces revenus passe par une déclaration n°2042-C-PRO, qui se reporte automatiquement sur votre déclaration de revenus (n°2042). Ces revenus ne revêtiront pas la qualité de revenus fonciers, contrairement aux revenus générés par une location vide ou nue. Prello, en sa qualité de gestionnaire, vous donnera toutes les infos nécessaires pour compléter la déclaration n°2042-C-PRO.

💡 Bon à savoir : deux conditions doivent être remplies pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel :
1 - Les revenus annuels générés par cette activité doivent être inférieurs à 23 000€.
2 - Les revenus de cette location doivent être inférieurs aux autres revenus de tout le foyer fiscal (c’est-à-dire aux salaires, pensions, etc).

En pratique, pour la déclaration en version papier, il conviendra d’utiliser le formulaire Cerfa n°1122224. Pour la déclaration en ligne sur Impots.gouv.fr, il vous faudra cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques. La déclaration annuelle doit être effectuée le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai.

Recommandation du choix du régime d’imposition

Concernant le régime d’imposition des revenus locatifs issus de la location saisonnière, il existe 2 régimes :

  • Le régime micro-Bic, qui permet de déduire de 50% à 71% des charges et frais, et qui s’applique par défaut pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600€.
  • Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles moyennant la tenue d’une comptabilité.

Le régime micro-BIC est fortement recommandé dans le cadre de l’achat d’une part de résidence secondaire via Prello, car il permet de déduire de manière simple les charges, en évitant le système de comptabilité complexe inhérent au régime réel.

  • L’abattement fiscal automatique représentatif des frais et charge est de 71% des revenus bruts, pour les biens situés dans des zones touristiques, classés en « meublé de tourisme». Pour que le bien loué soit qualifié de « meublé de tourisme », vous devez déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Les biens proposés par Prello sont dans 90% des cas situés dans des zones éligibles à cette qualification de “meublé de tourisme”.
  • L’abattement fiscal automatique représentatif des frais et charge est de 50% des revenus bruts pour tous les autres biens non éligibles au statut de “meublé de tourisme”.

2) La taxe foncière

La taxe foncière est due chaque année par les propriétaires. Il s’agit d’un impôt local dont le taux varie selon la commune de situation du bien. Celle-ci est envoyée et prélevée directement auprès de la SCI. Prello se charge de la répartition équitable entre les copropriétaires. Afin de lisser les coûts de la taxe d’habitation sur l’année, Prello appelle une provision dans les appels de charges mensuels.

💡 Bon à savoir : lorsqu’un bien vous intéresse, nos experts immobiliers vous présentent le montant estimé de la taxe foncière (ainsi qu’une estimation de toutes les autres charges fixes et variables).

La situation prise en compte est celle datant du 1er janvier de l’année en cours. La taxe foncière sera due pour l’année entière, et ce même si vous revendez votre part de SCI en cours d’année.

3) La taxe habitation

La taxe d’habitation concerne tous les logements d’habitation (résidences principales et secondaires) et tous les copropriétaires. Le montant de cette taxe dépend à la fois de la valeur du bien, de sa localisation et de la situation individuelle des copropriétaires (composition du foyer fiscal, revenus ...).

Comme pour la taxe foncière, Prello en sa qualité de gérant se charge de la redistribution de la taxe d’habitation entre les copropriétaires lors des appels de charges mensuels.

💡 Bon à savoir : dans certaines communes, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60% ! Acheter en copropriété vous permet de diviser la note.

4) L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui concerne :

  • Les résidents français ou non résident avec une obligation fiscale en France
  • Dont la valeur nette du patrimoine immobilier (détenu directement ou indirectement) dépasse le seuil de 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année de référence.

En tant que copropriétaire d’un bien Prello, vous êtes associé d’une SCIA détenant un bien immobilier, vous êtes donc propriétaire indirectement d’un bien immobilier. La valeur de vos parts est donc à prendre en compte dans le calcul de l'assiette l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La valeur des parts est estimée au 1er janvier de l’année d’imposition. Si l’appréciation fiscale de parts sociales est large, elle représente en pratique la totalité de l’actif détenu par un associé de la SCI*, c’est-à-dire :

  • Le montant de l’actif immobilier à la date de l’évaluation
  • Certaines dettes relatives à l’acquisition du bien immobilier peuvent être éventuellement déduites.*

Un barème progressif s’applique en fonction de la valeur nette du patrimoine taxable :

  • Entre 800 000€ et 1 300 000€ : 0,5% (dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.)
  • Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ : 0,7%
  • Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ : 1%
  • Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ : 1,25%
  • Supérieure à 10 000 000€ : 1,5%.

Par principe, l’imposition est commune au sein d’un couple, sauf pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, pour laquelle subsiste une déclaration individuelle.

💡 En pratique, pour la déclaration en version papier par courrier, il convient de remplir le formulaire Cerfa n° 15798 qu’il vous faudra retourner au Service en charge des impôts. La déclaration peut également se faire en ligne. La déclaration a lieu en même temps que votre déclaration de revenus.

Fiscalité à la revente : impôt sur les plus-values

Besoin de liquidités, nouveaux projets : les raisons qui peuvent vous pousser à revendre votre part sont nombreuses !

Tout d’abord, il faut savoir que le processus de revente de vos parts de résidence secondaire Prello est simple, et que vous pouvez revendre quand vous le souhaitez moyennant une période d’incessibilité de 1 an.

Les éventuelles plus-values réalisées seront calculées et déclarées par votre notaire à l’administration fiscale et il faudra vous assurer de déclarer la cession pour la rendre opposable aux tiers. Pour sen savoir plus sur le processus et les formalités administratives et légales, consultez cet article.

Calcul de la plus-value

Si la valeur vénale de votre résidence secondaire a augmenté entre le moment ou vous avez acheté votre part et le moment ou vous souhaitez la revendre, alors la valeur de votre part de résidence secondaire a augmenté. Vous devez donc déclarer une plus-value latente. Dans le cadre de la cession de parts d’une SCI par une personne physique, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique. Le montant de la plus-value immobilière de votre part est déterminé de la manière suivante : Prix de revente - Prix d'acquisition.

Calcul de l’impôt sur la plus-value

Dans le cadre du régime des plus-values des particuliers, vous bénéficiez d’un abattement voir d’une exonération en fonction de la durée de détention de vos parts, selon le tableau suivant :

Les plus values réalisées (minorées des éventuels abattements) relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers à un taux de 19%. Des prélèvements sociaux s’appliqueront également à un taux de 17,2%.

💡 Bon à savoir : Si la plus-value excède 50 000€, une surtaxe supplémentaire allant de 2 à 6% s’appliquera. Si les revenus de la personne (incluant les plus-values immobilières) dépassent 250 000€ annuels, alors une taxe supplémentaire comprise entre 3% et 4% s’appliquera (taxe sur les hauts revenus).

Exemple : en 2022, vous investissez dans une part (1/8) de résidence secondaire via une SCI Prello. La valeur totale du bien immobilier est de 2.000.000 €, vous détenez donc une part d’une valeur de 250.000 € (2.000.000€ x 1/8). En 2032, 10 ans plus tard, votre résidence secondaire a pris de la valeur, si bien que vous réalisez une plus-value de 20.000€ sur votre part au moment de la revendre.

  1. Abattement au titre de l’impôt sur le revenu : vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention de 10 ans : 6% par an de la 6 à la 10 année de détention, soit 30% sur 5 ans. Votre abattement s’élève à 30% x 20 000 € = 6 000 €, vous payez de l’impôt sur (20 000 – 6 000) = 14 000€.
  2. Abattement au titre des prélèvements sociaux : vous bénéficiez d’un abattement de détention de 10 ans : 1,65% par an de la 6 à la 10 année de détention, soit 6,25% sur 5 ans. Votre abattement s’élève à 6,25% x 20 000 € = 1 250 €, vous payez des prélèvements sociaux sur (20 000 -  1 250) = 18. 750€.
  3. Calcul de l’impôt sur la plus-value de votre part :
  4. Impôt sur le revenu : 14.000 € x 19% = 2.660€.
  5. Prélèvements sociaux : 18.750€ x 17,2% = 3.225€.

Ainsi, pour une plus-value de 20.000€ sur votre part de résidence secondaire détenue depuis 10 ans, vous paierez au total un impôt sur la plus-value de 5.885€.

*Les informations présentes dans cet article ne constituent qu’un résumé synthétique et simplifié des règles applicables en matière de fiscalité. Il n’a pas vocation à décrire l’ensemble des conséquences fiscales applicables à l’acquisition, la détention et le transfert des parts de SCIA Prello. Les investisseurs sont invités à consulter leur conseil fiscal sur les conséquences fiscales de toute acquisition, détention ou cession des parts de SCI.

** LMNP : location meublée non-professionnelle

Bénéfices
Acheter avec Prello
Acheter seul(e)
Charges administratives
Une maison d’exception pour une fraction du prix
(de 44 à 176 jours par an selon le nombre de parts)

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