Tout comprendre sur la location de ma résidence secondaire partagée

Aurélien Dupas
Expert gestion locative

L’objectif principal d’acheter une résidence secondaire partagée, c’est bien sûr d’en profiter au maximum ! Cependant, il peut arriver que certains séjours ne soient réservés par aucun copropriétaire, ou que vous préfériez louer certaines nuits de votre quota pour couvrir une partie de vos charges et rentabiliser votre investissement.

Pourquoi louer ma résidence secondaire partagée ?

Entretenir une résidence secondaire au quotidien a un coût qu’il ne faut pas négliger, que celle-ci soit détenue en copropriété on non. Entre l’entretien du jardin et de la toiture, les factures diverses, la taxe foncière, les petits travaux quotidiens, la note peut vite être salée !

C’est pour cette raison que 40% des propriétaires de résidence secondaire déclarent louer leur bien chaque année pendant quelques semaines. La location saisonnière permet de couvrir une partie voire la totalité des charges.

Cependant, louer soi-même sa résidence secondaire peut vite s’avérer chronophage (accueil des locataires, ménages, gestion des annonces de location…), et nécessite une très bonne connaissance du marché de la location saisonnière et des lois en vigueur.

💡 Bon à savoir : lorsque vous êtes intéressé par un bien, nos experts vous présentent une analyse de rentabilité locative, afin d’évaluer combien pourrait vous rapporter ce bien.

Que comprend le service de gestion locative Prello ?

Pour vous faciliter la tâche, lorsque vous achetez une part de résidence secondaire, Prello signe un mandat de gestion avec chaque copropriétaire, afin de gérer la mise en location courte durée du bien, et la redistribution équitable des revenus entre les copropriétaires. Ce service est facturé 10% des revenus locatifs bruts générés*, et comprend :

  • L’accompagnement dans toutes les démarches administratives et légales relatives à la location saisonnière
  • La création des annonces de location et l’optimisation des tarifs
  • L’accueil des locataires et la gestion du ménage
  • La collecte et la redistribution des revenus aux copropriétaires.
💡 Bon à savoir : cette commission de 10% est largement inférieure aux commissions de 20 à 30% pratiquées par les acteurs traditionnels du marché, pour un service de qualité égale.

L’accompagnement dans toutes les démarches administratives et légales

Louer sa résidence secondaire nécessite d’effectuer plusieurs démarches en amont de la location. Prello vous accompagne dans ces démarches :

  • La vérification de la conformité aux normes de location : Prello s’assure que votre logement est bien conforme aux normes fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Par exemple : la présence d’un détecteur de fumée, d’un système de sécurité en cas de piscine privée…
  • La déclaration auprès des impôts : cette déclaration est obligatoire pour pouvoir déclarer vos revenus locatifs saisonniers. Vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Prello, vous donnera toutes les infos nécessaires pour compléter ce document.
  • Le classement de votre bien en “meublé de tourisme” : cette démarche est facultative et doit être demandée à la mairie ou à l’office de tourisme le plus proche. Ce classement valorise votre bien, et présente un intérêt au niveau fiscal, puisqu’il permet un abattement forfaitaire plus important.
  • Le contrat de location saisonnière : obligatoire, il est dans la majorité des cas généré via les plateformes de location saisonnière (type Airbnb). Pour les locations en direct, Prello fournit un contrat de location standard, créé par notre avocat. Il doit être signé en 2 exemplaires par le locataire et Prello.

La création des annonces de location et l’optimisation des tarifs

Prello vous aide à maximiser la rentabilité locative de votre bien en le mettant en ligne sur des plateformes de locations saisonnières type Airbnb, Booking.com, Abritel

  • La qualité de l’annonce étant primordiale, Prello ne travaille qu’avec des photographes partenaires spécialisés dans la mise en valeur de biens sur les plateformes de location saisonnière.
  • Le tarif des nuits ou des séjours est optimisé quotidiennement par l’équipe Prello en fonction de différents critères : période de l’année, pression concurrentielle, demande, nombre de jours, temps entre la demande de réservation et la date effective du séjour…

L’accueil des locataires courte durée et le ménage

Plus vos locataires seront satisfaits de leur séjour, plus votre bien collectera des avis positifs, plus vos rendements futurs seront importants. Prello s’occupe de toute l’expérience des locataires courte durée :

  • Avant leur arrivée : Prello s’assure que le ménage est fait et met à disposition des draps, serviettes, kits de toilette, café et thé…
  • A l’arrivée : Prello accueille les locataires, leur fait visiter le bien et les informe des activités aux alentours. Les cautions sont gérées via notre partenaire de confiance Tyllt*.
  • Pendant le séjour : Prello reste à l’écoute des locataires en cas de demande exceptionnelle ou de problème (panne d’électricité, fuite d’eau…)
  • Au départ : Prello gère l’état des lieux, le ménage et le linge, récupère les clés et s’assure que les locataires ont passé un bon séjour, afin de collecter des avis positifs.
*Tylt est notre partenaire de confiance spécialiste de la caution. Tyllt permet de prendre des cautions par empreinte bancaire mais sans bloquer de fonds, ni sur un compte séquestre, ni sur le compte du client.

Quand ma résidence secondaire partagée peut-elle être louée ?

Avant toute chose, il est important d’avoir en tête que votre quota de nuits (44 nuits par part) est réparti entre 3 saisons, et les règles de mise en location sont différentes selon la saison.

  • La Saison Haute comporte 56 nuits, soit 7 par part (par exemple l’été pour une résidence de bord de mer).
  • La Saison Moyenne comporte 64 nuits, soit 8 par part.
  • La Saison Basse comporte 232 nuits, soit 29 par part.

Location saisonnière en Saison Haute et Moyenne

Ce sont toujours les copropriétaires qui sont prioritaires dans la réservation des séjours en Saison Haute et Moyenne.

  • Aucun séjour n’est mis en location saisonnière avant d’avoir été préalablement proposé aux copropriétaires du bien.
  • Les copropriétaires peuvent réserver leurs séjours en posant des options entre 2 ans et 120 jours avant la date de début du séjour.
  • Le gestionnaire de propriété a 30 jours maximum à compter de la demande pour arbitrer et valider ces options.
  • Si un séjour n’est réservé par aucun copropriétaire 120 jours avant sa date de début ou bien s’il se retrouve libre suite à la période d’arbitrage (ou d’une annulation), alors il est proposé à la location par Prello, c’est-à-dire entre 120 jours et 90 jours avant la date de début du séjour, et ce jusqu’à ce qu’il soit loué.
🔎 Exemple : le vendredi 4 mars 2022 (donc 120 jours en avance), aucun copropriétaire n’a réservé la semaine du samedi 2 au samedi 9 juillet 2022. Cette semaine sera donc proposée à la location à partir du 5 mars 2022

Pour en savoir plus sur le processus de réservation de séjours, consultez cet article.

Location saisonnière en Saison Basse

Les séjours en Saison Basse sont ouverts à la location 365 jours avant leur date de début. Afin de maximiser le taux d’occupation en Saison Basse, le prix est adapté en fonction du délai entre la date de réservation et la date de début du séjour : plus les séjours sont réservés en avance, plus leur prix est élevé, plus on se rapproche de la date début, plus le prix baisse.

💡 Bon à savoir : si vous souhaitez prêter votre résidence secondaire à des amis, ces nuits seront décomptées de votre quota de nuits disponibles.

Comment sont répartis les revenus locatifs entre les copropriétaires ?

Le système de redistribution des revenus locatifs créé par Prello a pour objectif de répartir le plus équitablement possible les revenus locatifs entre les copropriétaires.

L’évaluation des revenus locatifs

Les revenus bruts générés sont minorés des frais de gestion Prello (10%), des frais de plateforme de location type AirBandB (environ 15%) et du coût des prestations (ménage et blanchisserie), avant d’être répartis entre les copropriétaires.

🔎 Exemple : les revenus locatifs bruts (LCD) des locations courte durée des locations de votre résidence secondaire partagée s'élèvent au global à 10.000€.
Revenus bruts LCD - Global : 10.000
- 10% de frais de gestion locative Prello : - 1000€
- 15% de frais de plateforme de location (type AirBandB) : - 1.500€
- Charges de ménage et blanchisserie (*estimation) : -500€*

Revenus nets LCD - Global : 7.000

La répartition et le versement des revenus locatifs

La répartition des revenus locatifs diffère en fonction du type de saison.

Saison Haute

  • Un copropriétaire peut choisir d’utiliser son quota (7jours par part) pour séjourner dans la résidence, ou bien de le mettre en location pour générer un revenu direct.
  • S’il choisi la mise en location, le revenu locatif généré lui sera reversé directement dès la fin de la location.

Saisons Moyenne et Basse

  • Les revenus des nuits louées en Moyenne Saison sont stockés dans une cagnotte “Saison Moyenne”
  • Les revenus des nuits louées en Basse Saison sont stockés dans une cagnotte “Saison Basse”
  • Les revenus de ces cagnottes sont ensuite redistribués au prorata du nombre de nuits non consommées par chaque copropriétaire sur la saison en question (Moyenne ou Basse). Pour simplifier, moins vous consommez de nuits sur une saison, plus vos revenus locatifs sur cette saison seront élevés.
  • Cette répartition a lieu à la fin de l’année civile en cours.

Exemple de répartition des revenus locatifs

Un bien est détenu par 3 copropriétaires  A (2 parts), ,B (3 parts), C(3 parts). Nous nous intéressons ici au copropriétaire A. Fin 2022, la situation est la suivante :

Saison Haute :

  • Le propriétaire A a choisi de louer 7 nuits/14 de son quota, le revenu locatif net généré par ces 7 jours loués est de 5000€.
  • Les propriétaires B et C ont eux consommé tout leur quota de nuits en saison Haute.

Saison Moyenne :

  • La cagnotte des revenus locatifs de la Saison Moyenne s’élève à 10.000€
  • Au total, 30 nuits/64 n’ont pas été consommées par les copropriétaires
  • Le propriétaire A n’a pas consommé 10 nuits/16 de son quota
  • Le propriétaire A touchera donc 10/30 = 33% de cette cagnotte, soit 3.333€

Saison Basse :

  • La cagnotte des revenus locatifs de la Saison Moyenne s’élève à 15.000€
  • Au total, 72 nuits/232 n’ont pas été consommées par les copropriétaires
  • Le propriétaire A n’a pas consommé 28 nuits/58 de son quota
  • Le propriétaire A touchera donc 28/72 = 39% de cette cagnotte, soit 5.850€

A la fin de l’année 2022, le propriétaire A aura donc touché 5000€ + 3.333€ + 5.850€ = 14.183€

Bénéfices
Acheter avec Prello
Acheter seul(e)
Charges administratives
Une maison d’exception pour une fraction du prix
(de 44 à 176 jours par an selon le nombre de parts)

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