Comment sont imposés les revenus issus de la location de ma part de résidence secondaire ?

Lorsque vous achetez une part de résidence secondaire Prello, vous bénéficiez d'un quota de 44 nuits à utiliser quand vous le souhaitez dans la maison. Si vous n'utilisez pas toutes ces nuits, vous pouvez rendre certaines d'entre elles disponibles à la location saisonnière pour générer des revenus locatifs. Ainsi, vous pouvez couvrir une partie de vos charges et rentabiliser votre investissement. Prello gère tous les aspects de la location saisonnière, de la mise en ligne des annonces à l'accueil des locataires et au versement de vos revenus locatifs. Les loyers ainsi perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux et/ou cotisations sociales.

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Comment est-ce possible de faire de la location meublée soumise à l’IR  avec une SCI ?

Bonne question ! Par nature, une SCI exerce une activité civile et non commerciale, les revenus de cette SCI sont donc imposés à l’IR (en d’autres termes, ces revenus sont taxés au même titre que votre salaire par exemple). Cependant, lorsqu’une SCI met en location un bien meublé (LMNP), les revenus générés par ces locations sont automatiquement soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) et non plus à l’IR.

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C’est pourquoi Prello a opté pour la SCI d’Attribution (SCIA) : cette structure permet aux associés (les coacquéreurs) de faire de la location meublée au travers d’un mandat donné à Prello, tout en restant soumis à l’IR.

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Ainsi, les clients de Prello sont actionnaires d'une SCIA "société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé" et bénéficient à ce titre de la possibilité de louer la résidence qui leur est attribuée en jouissance, pendant la période où elle leur est attribuée. Cette faculté est une particularité de la loi du 6 janvier 1986 ayant institué les sociétés d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé (article 23).

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Dans ce cas de figure, c'est donc l'actionnaire de la SCIA qui est réputé exercer cette activité locative et qui encaisse donc directement les loyers. Aucun flux ne transite par la SCIA dont l'activité reste purement patrimoniale. La loi et la doctrine administrative précisent que cette activité locative (exercée par l'actionnaire) relève du régime fiscal des locations meublées (professionnelles ou non professionnelles, selon le cas) que nous avons détaillé ci-dessous.

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Quelle est la différence entre les statuts de location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) ?

Le LMNP (loueur meublé non professionnel)  et le LMP (loueur meublé professionnel) sont des statuts fiscaux encadrant la location de logements meublés. Les règles fiscales (déficits, amortissements, plus-value…) sont différentes selon le statut.

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💡 Le statut LMNP est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable.

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Pour obtenir le statut de LMNP, la loi prévoit 2 conditions cumulatives :

1. Les revenus tirés de vos locations (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieurs à 23 000€ au niveau de votre foyer fiscal.
2. ET ces revenus doivent être inférieurs ou égales aux autres revenus générés les membres de votre foyer fiscal. Autrement dit vous êtes loueur meublé non professionnel si votre activité de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal.

En cas de dépassement d’un des plafonds fixés par les conditions ci-dessus, le LMNP devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

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Exemples :

• Vous percevez 20.000€ de revenus de location meublée, et pas de salaire en France : vous êtes LMNP, car vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23.000€.
• Vous percevez 24.000€ de revenus de location meublée et 30 000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP, vos revenus locatifs dépassent les 23.000€ mais représentent moins de 50% de revenus totaux de votre foyer fiscal.
• Vous percevez 24.000€ de revenus de location meublée et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP, car vos revenus locatifs dépassent les 23.000€ et représentent 50% de revenus totaux de votre foyer fiscal.

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Quelles sont les démarches à effectuer auprès de l’administration fiscale ?

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez, dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises.

Cette démarche vous permettra :

• d'obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l'existence de cette activité ;
• d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi : les revenus locatifs générés par une part de résidence secondaire Prello sous statut LMNP sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour déclarer ces revenus locatifs auprès de l'administration fiscale, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
• Le régime du micro BIC ;
• Le régime réel.

Le micro-BIC est le régime d'imposition le plus "simple" et accessible des deux.

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Il s'applique lorsque le montant de vos revenus de l'année précédente n'excède pas :

• 72 600 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
• 176 200 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

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Il permet aux contribuables de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus pour le calcul de la base imposable à l'impôt sur le revenu. Autrement dit, les loyers imposés sont égaux à 50% des loyers perçus. Dans certains cas (meublé de tourisme), cet abattement est de 71%. Pour que le bien loué soit qualifié de « meublé de tourisme », vous devez déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Les biens proposés par Prello sont dans 90% des cas situés dans des zones éligibles à cette qualification de “meublé de tourisme”, et Prello se charge des démarches administratives pour en obtenir le statut.

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Le régime micro BIC en LMNP est dit forfaitaire : il s'applique aux revenus des locations meublées sans possibilité de déduire les charges "réelles" supportées par le bailleur pour l'exploitation de son bien. Il n'y a donc pas de déduction des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière ou encore de l'achat de meubles.

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Exemple 1 : Madame A. a acheté une part de résidence secondaire Prello classée en meublée de tourisme. Elle perçoit 4000 € de revenus locatifs par an (elle ne perçoit par ailleurs aucun autre revenu locatif). Elle rentre dans la catégorie LMNP. Lors de sa déclaration d'impôt, elle déclare ses 4000 € de revenus et opte pour le régime Micro-BIC. Elle bénéficie alors d’un abattement de 71% sur les revenus perçus.

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En optant pour le régime Micro-BIC, Madame A. est donc imposable sur 4.000 - 71%4.000 = 1.160 €.

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💡 Si vous optez pour le régime Micro-BIC, déclarez les revenus perçus sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles).

💡 L’option Micro-BIC est particulièrement adaptée si vous souhaitez gérer le moins d’administratif possible.

Contrairement au régime Micro-BIC, le régime réel permet de prendre en compte les charges réelles liées à l'activité de location.

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Liste des charges déductibles :

• Les frais de notaires et les frais d'acquisition.
• Les intérêts d'emprunts du prêt réalisé pour l'acquisition du bien (ou de la société propriétaire de ce dernier).
• L'assurance habitation propriétaire non occupant.
• La taxe foncière (hors TEOM et taxe d'habitation qui sont à la charge du locataire).
• L'assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers etc...).
• Les honoraires versés à un expert-comptable.
• Les travaux (mais pas tous).
• L'amortissement du bien (à mettre en place avec le comptable).

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Les formalités déclaratives inhérentes au régime réel d'imposition nécessitent en principe l'intervention d'un expert-comptable (dont le montant de la prestation sera déductible). Un bilan et un compte de résultat devront être préparés et envoyés à l’administration fiscale sur une base annuelle. En pratique, notre expert comptable vous fournira les informations nécessaires pour que vous puissiez réaliser la déclaration, notamment le calcul des amortissements ainsi que les charges annuelles qui vous sont imputables).

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Un coacquéreur Prello peut opter pour le régime réel. Il devra déclarer les titres de la SCIA dont ils est propriétaire au bilan de l’entreprise précédemment immatriculée auprès du guichet des formalités des entreprises. Les titres seront donc réputés appartenir au patrimoine professionnel de cette entreprise (et non plus au patrimoine personnel de l’actionnaire), laquelle percevra d’ailleurs les loyers issus de la location.

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• En inscrivant les titres de la SCIA au bilan de son entreprise, le coacquéreur perd le droit d’occuper “gratuitement” la résidence pendant les nuitées qui lui sont réservées. En effet, une entreprise ne peut en principe mettre à disposition gratuite de son gérant (ou d’un tiers) l’un des éléments de son actif social (cette gratuité étant contraire à son intérêt social). Le contribuable devra donc constater un loyer “théorique” (dans son entreprise BIC) à chaque fois qu’il occupera la résidence à titre personnel. En pratique, Prello sera en mesure de vous indiquer le montant de ce loyer théorique.
• Les revenus locatifs, les charges, ainsi que les amortissements générés par la résidence secondaire pourront également être "remontés" à votre entreprise (via la translucidité fiscale de la SCIA) proportionnellement à votre participation dans celle-ci. Par exemple, si vous avez acquis 1/8 de la SCIA détenant la résidence secondaire en question, votre entreprise (BIC) récupérera 1/8 des charges annuelles de la SCIA et 1/8 des amortissements correspondants.

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Exemple 2 : Madame B. a acheté 1/8eme de résidence secondaire Prello à 100.000€. Elle perçoit 4,000€ de loyers par an (dont une part de loyer théorique générés par ses propres séjours). Concernant les charges. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100.000 / 20 = 5.000€ par an. Les meubles sont estimés valoir 10,000€. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10.000 / 5 = 2,000€ par an. La taxe foncière est de 1.000€ par an. Le total des charges imputables sur cette année est donc de 5.000 + 2.000€ + 1.000€ = 8,000. Les charges imputables à la quote-part de Mme B. sont donc de 1/8 x 8,000€ = 1000€.

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‍En optant pour le régime réel, Madame B. est imposable sur : 5.000 – 1.000 = 4.000 €.

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💡 Si vous optez pour le régime réel, déclarez les revenus perçus sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles) ainsi que le formulaire 2031 et ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises).

💡 Bien que tout a fait possible et reconnue par l’administration fiscale, l’option régime réel est plus compliquée, car elle nécessite la tenue d’une comptabilité et le versement de “loyers théoriques” à votre société lors de vos séjours.

La base imposable calculée plus haut va subir 2 couches de fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (ou cotisations sociales).

• Les prélèvements sociaux sont en principe de 17.2%.
• Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de la tranche marginale d’imposition du contribuable - cette dernière varie de 0% à 45% (voire, 49% en cas d’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

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Deux exemples :

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