Tout savoir sur la taxe foncière et la taxe d’habitation de votre résidence secondaire

Aurélien Dupas
Expert gestion locative

Au même titre que l’habitation principale, la résidence secondaire est concernée par le paiement des impôts locaux. Toutefois, pour une seconde adresse, les règles d’application sont un peu différentes. Mode de calcul, majorations, exonérations et cas des résidences secondaires partagées, voici tout ce que vous devez savoir sur la taxe foncière et la taxe d’habitation des résidences secondaires.

Le fonctionnement de la taxe foncière sur une résidence secondaire

Comment calculer la taxe foncière d’une résidence secondaire ?

Le calcul de la taxe foncière sur une résidence secondaire ou principale se déroule en 3 étapes :

  1. Fixation de la valeur locative cadastrale du bien. Révisé chaque année, ce montant correspond au niveau de loyer annuel de la propriété si celle-ci était louée ;
  2. Déduction d’un abattement de 50 % sur cette valeur de base ;
  3. Application du taux d’imposition fixé par les collectivités locales.
🔎 Exemple : à Biarritz, le taux communal était de 15 % en 2020 pour le foncier bâti et d’environ 8% pour la ville de Paris. Ainsi, une résidence secondaire située à Biarritz et dont la valeur locative cadastrale était de 12 000 € pour l’année s’est vu appliquer un taux de 15% après une déduction de 6 000 € (soit 50% de sa valeur). La taxe foncière s’élève donc à 15% de 6000€ soit 900€.
💡 Bon à savoir : en complément de la taxe foncière, certains propriétaires doivent s’acquitter de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette taxe éligible en résidence secondaire est appliquée selon les communes.

À quelle date doit-on payer la taxe foncière sur une résidence secondaire ?

L’avis de taxe foncière d’une résidence secondaire est envoyé (ou disponible en ligne) environ 3 semaines avant sa date limite de paiement, généralement fixée à mi-octobre. Lorsque la taxe foncière n’est pas mensualisée, l’avis est souvent disponible sur le site des impôts fin août.

Le propriétaire d’une résidence secondaire est redevable intégralement de la taxe foncière pour l’année en cours s’il était en possession du bien au 1er janvier de cette année.

En cas de vente, le notaire organise en général une répartition du paiement de la taxe foncière pour l’année calculée au prorata temporis. Le nouvel acquéreur rembourse ainsi sa part de taxe foncière à l’ancien propriétaire.

💡 Bon à savoir : lorsque la valorisation du cadastre est mise à jour tardivement, il arrive que l’envoi de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation soit retardé. Ces situations ont d’ailleurs été fréquentes suite aux impacts de la crise sanitaire.

Dégrèvement, exonération ou majoration de taxe foncière sur une résidence secondaire

Dans de rares cas, une résidence secondaire peut bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière si celle-ci est inoccupée. Autrement dit, une diminution totale ou partielle de cet impôt.

Notez toutefois que les situations qui concernent la résidence secondaire sont rares car appropriées aux résidences secondaires louées.

Pour bénéficier du dégrèvement, la résidence secondaire doit être :

  • louée régulièrement (hors location saisonnière, à justifier grâce aux baux de location) ;
  • vide, c’est-à-dire non meublée ;
  • inoccupée pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire (par exemple des travaux) ;
  • inoccupée pendant au moins 3 mois sans interruption.
💡 Bon à savoir : pour bénéficier du dégrèvement, la demande doit être réalisée avant le 31 décembre de l’année qui suit le début de la prise d’effet de l’inoccupation.

Exonération de taxe foncière sur la résidence secondaire des plus de 75 ans

Un sénior de plus de 75 ans aux revenus modestes peut dans certains cas prétendre à une exonération de taxe foncière.

Ces cas d’exonération qui concernent en général la résidence principale peuvent s’étendre à la résidence secondaire lorsque le propriétaire est hébergé dans une maison de retraite ou un établissement de soins.

Pour en bénéficier, le sénior doit être titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité.

En outre, un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière peut être accordé d’office aux personnes âgées de 65 à 75 ans qui vivent durablement en maison de retraite ou établissement de soin. Le logement doit dans ce cas rester inoccupé.

Exonération de taxe foncière sur les résidences secondaires neuves ou reconstruites

Une exonération de la taxe foncière est accordée pendant deux ans aux résidences secondaires ou principales suivantes :

  • Les biens neufs (construits ou reconstruits) ;
  • Les additions de construction ;
  • Les biens qui subissent un changement d’affectation avec travaux

Existe-t-il une majoration ou augmentation de la taxe foncière sur les résidences secondaires ?

Il y a souvent confusion concernant les majorations d'impôts locaux sur les résidences secondaires. A ce jour, la taxe foncière d’une résidence secondaire n’est pas concernée par une quelconque augmentation ou majoration. Seule la taxe d’habitation d’une résidence secondaire peut subir une majoration. On vous en parle en détail un peu plus bas.

Taxe foncière sur les résidences secondaires partagées : qui paye?

Il existe de nombreux avantages à acquérir une résidence secondaire à plusieurs. Entre autres, cela permet de mutualiser et donc réduire les coûts rattachés à une propriété. La taxe foncière en fait partie.

Qui paye la taxe foncière sur les résidences secondaires en indivision ?

En indivision, chacun est redevable de la taxe foncière à hauteur de sa part. Un seul avis de taxe foncière est établi au nom de tous les indivisaires (avec mention “et consorts” ou “et copropriétaires”).

En pratique, l’avis de taxe foncière est envoyé à l’indivisaire majoritaire. Mais pour les petites indivisions (2 ou 3 personnes) il est possible que chacun reçoive un avis commun à tous.

Contrairement aux idées reçues, il n’existe pas d’exonération sur la taxe foncière des résidences secondaires en cas d’héritage. Lorsque la succession est finalisée, l’indivision est créée entre les différents héritiers et chacun paye sa part.

Qui paye la taxe foncière sur les résidences secondaires en SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) étant propriétaire du bien, elle est donc redevable du paiement de la taxe foncière. L’avis de taxe foncière peut être envoyé au gérant ou à l’adresse du siège social (selon ce qui est notifié dans les statuts).

Mais qui paye la taxe foncière en SCI ?

Les règles diffèrent un peu de l’indivision. Au sein d’une SCI, ce sont les statuts qui conditionnent la participation à la taxe foncière de chaque associé. La proportion peut s’établir différemment selon les cas. Par exemple, il peut s’agir d’une participation à hauteur des parts de chacun dans la SCI ou alors, une part plus importante peut être attribuée à un associé qui en a la jouissance.

💡 Bon à savoir : pour l’acquisition d’une résidence secondaire à plusieurs, la SCI d’attribution peut s’avérer avantageuse d’un point de vue fiscal et patrimonial.

Comment fonctionne la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

Le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire

Suite aux réformes récemment mises en place, la taxe d’habitation tend à disparaître pour la majorité des ménages français d’ici 2023.

Néanmoins, la réforme de suppression de la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires. A ce titre, si vous êtes exonéré de taxe d’habitation pour la résidence principale, vous êtes tout de même redevable de celle de votre résidence secondaire.

Comme pour la taxe foncière, le calcul de la taxe d’habitation d’une résidence secondaire dépend de la situation au 1er janvier, de sa valeur locative cadastrale ainsi que du taux établi par les autorités locales.

Mais contrairement à la taxe d’habitation de la résidence principale, celle de la résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement lié à la composition familiale.

💡 Bonne nouvelle ! Si vous payez la redevance audiovisuelle pour votre résidence principale, vous n’en serez pas redevable sur la taxe d’habitation de votre résidence secondaire.

Résidence secondaire en SCI ou en indivision : qui reçoit l’avis de taxe d’habitation ?

Même en copropriété, tout le monde est soumis au paiement de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire, quel que soit son niveau de revenu.

Comme pour la taxe foncière, la répartition de la taxe d’habitation entre les indivisaires a lieu selon le niveau des parts. En SCI, c’est souvent le gérant qui reçoit la taxe d’habitation. En cas de démembrement, c’est en général les associés qui ont la jouissance du bien qui sont redevables de la taxe d’habitation. Mais encore une fois, tout est indiqué dans les statuts.

Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Certaines communes qui appliquent une taxe sur les logements vacants ont coutume de pratiquer une majoration de la taxe foncière sur les résidences secondaires.

Cette majoration, comprise entre 5 et 60 %, touche en général les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue, comme Lyon ou Bordeaux. L’intérêt de cette augmentation est d’inciter les propriétaires à mettre leur logement en location.

Les cas d’exonération de majoration sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire

Lorsque la taxe d’habitation d’une résidence secondaire est majorée, le propriétaire peut faire une demande d’exonération de majoration dans les cas suivants :

  • Son activité professionnelle est proche de la résidence secondaire ;
  • La résidence secondaire est une ancienne résidence principale et le propriétaire est hébergé dans un établissement de soin ou maison de retraite ;
  • La résidence secondaire est inhabitable (pour cause de travaux par exemple).

Dans l’une de ces trois situations, la demande d’exonération se fait auprès du centre des impôts dont dépend le logement.

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Une maison d’exception pour une fraction du prix
(de 44 à 176 jours par an selon le nombre de parts)

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