La fiscalité immobilière des Français non-résidents

Marine Pernel
Expert Juridique

En vivant à l’étranger plus de 6 mois par an, vous êtes considéré comme non-résident fiscal. Si tel est votre cas, et que vous êtes propriétaire de biens immobiliers sur le territoire français, en direct ou via ses parts de SCI, vous êtes redevable d’une fiscalité spécifique.

Revenus locatifs, impôts locaux, plus-values ou IFI, on vous dit tout sur la fiscalité immobilière des non-résidents.

1. Le rôle essentiel des conventions fiscales internationales

Avant d’évaluer la fiscalité qui s’applique à votre situation, vous devez déterminer l’existence d’une convention fiscale signée entre la France et l'État dans lequel vous résidez.

La convention fiscale à deux objectifs :

  • Éviter une double imposition ;
  • Lutter contre l’évasion fiscale.

Ainsi, vous devez payer un impôt au sein du pays où se trouve le bien qui génère le revenu (loyer, plus-value…).

💡 Exemple : un loyer généré par un bien localisé en France sera imposé en France.

Vous devrez également le mentionner lors de la déclaration fiscale de votre pays de résidence qui appliquera une déduction (équivalente à l’impôt que vous avez payé en France) pour éviter la double imposition.

S’il n’existe pas de convention fiscale entre la France et votre pays d’accueil, vous risquez de payer l’impôt deux fois pour le même revenu.

2. La fiscalité des revenus locatifs des non-résidents

Fiscalité des revenus locatifs des expatriés : ce qui ne change pas

À l’instar des résidents français, si vous louez un bien immobilier en France, le traitement fiscal de vos revenus locatifs varie selon deux cas de figure :

  1. La location vide (ou nue) fiscalisée dans la catégorie des revenus fonciers ;
  2. La location meublée, qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que non-résident, vous bénéficiez du régime LMNP, comme un français résident.

Dans les deux cas, et comme pour les résidents français, vous aurez la possibilité de choisir entre le régime micro ou le régime réel.

  1. Le régime micro vous offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs imposables pour une location nue (sans meuble), 50 % en cas de location meublée et 71 % pour un meublé de tourisme classé.
  2. Le régime réel vous permet de déduire certains frais réglés au titre de l’exploitation de votre bien immobilier loué.

En cas de location nue, un déficit peut venir déduire votre revenu global, à condition que ces revenus soient générés et fiscalisés en France.

💡 Bon à savoir : si les loyers issus de votre location meublée excèdent 23 000 € par an ou sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal (y compris les revenus issus du pays de résidence) vous relevez du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Fiscalité des revenus locatifs : quel taux d’impôt pour les non-résidents ?

Si les abattements sur les revenus locatifs générés en France sont les mêmes pour un français résident et un français non-résident, la différence se fait au niveau du calcul de l'imposition post-abattement.

En principe, en tant que français résident, vos revenus locatifs font partie de votre revenu net imposable, qui est soumis au barème progressif de l'IR, plus 17,2% de prélèvement sociaux.

En tant que français non-résident et propriétaire d’un bien loué en France, deux options s’offrent à vous :

  1. Un taux minimum moyen de 20 % appliqué pour les revenus de source française inférieurs à 26 070 €* puis 30 % au-delà ou l’application du barème progressif s’il est plus avantageux pour vous ;
  2. Un taux moyen d’imposition, si celui-ci est plus favorable : le taux est appliqué à l’ensemble de vos revenus à l’échelle internationale. Ainsi, si vous êtes français non-résident et que vous gagnez 150,000 euros / an dans votre pays d'expatriation, ces 150,000 € seront pris en compte pour appliquer le taux d’imposition effectif (et ce taux d’impôt sera probablement moins favorable que le forfait de 20%).

📌 Prenons un exemple :

  • Un copropriétaire Prello a généré 20 000€ de revenu locatif en meublé grâce aux parts de SCI qu’il détient.
  • Il a opté pour le régime LMNP au micro BIC. Il bénéficie donc d’un abattement de 50% sur ces revenus locatifs imposés, soit 10 000€. Il n’est donc fiscalisé que sur la moitié de ce qu’il a déclaré.
  • Selon le barème progressif relatif à ses revenus français, il se situerait dans une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 0%. Mais au regard du taux minimum obligatoire, il doit s’acquitter d’une fiscalité au taux de 20% sur les 10 000€.
  • Il peut aussi opter pour le taux moyen d’imposition qui prend en compte ses revenus mondiaux. S’il ne perçoit pas d’autres revenus, c’est la solution la plus avantageuse. Mais s’il touche des revenus internationaux et que son taux moyen d’imposition se révèle supérieur à 20 %, il est plus intéressant pour lui d’opter pour le taux minimum.

Comment déclarer les revenus locatifs des non-résidents ?

La déclaration fiscale l’année qui suit votre départ à l’étranger

Les loyers perçus en France sont à déclarer l’année qui suit votre départ à l’étranger, sous format papier, ou en ligne.

Durant cette première année spécifique, la déclaration se réalise en deux temps :

  • Les revenus perçus du 1er janvier à la date de votre départ : formulaire n°2042 ;
  • Les revenus perçus depuis la date de votre départ, jusqu’au 31 décembre : formulaire 2042 - NR.

La déclaration fiscale les années suivantes

Les années suivantes, le centre des impôts est bien informé de votre changement de résidence fiscale. Vous n’aurez donc plus à compléter le formulaire 2042-NR (sauf pour l’année de votre retour en France).

Vos revenus locatifs de source française seront donc à déclarer sur le formulaire 2042.

Si vous optez pour le format papier, n’oubliez pas que cette déclaration est à envoyer au centre des impôts des non-résidents à l’adresse suivante :

10 rue du Centre

TSA 10 010

93 465 Noisy-Le-Grand Cedex

Toutefois, il reste recommandé et bien plus simple d’effectuer votre déclaration fiscale en ligne via votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr.

Les cases à compléter pour la déclaration des revenus locatifs

Pour déclarer vos revenus locatifs, les cases à compléter sont les suivantes :

  • Revenus fonciers, location nue (micro foncier) : 4BE
  • Revenus fonciers, location nue (régime réel) : déclaration 2044 + déclaration 2042 case 4BA (si bénéfice) ou 4BB (si déficit)
  • Revenus BIC, location meublée (micro BIC) :
  • non professionnelle (LMNP) : 5ND pour la location meublée classique, 5NG pour la location meublée classée (du formulaire 2042 C Pro)
  • professionnelle (LMP) : 5KP ou 5KO du formulaire 2042 C Pro
  • Revenus BIC, location meublée (régime réel) : liasse 2031 + formulaire 2042 C Pro à la case 50 A (si bénéfice) ou 5HY (si déficit) ou 5KC / 5KF selon votre situation.

Quelle déclaration fiscale pour les gérants ou associés d’une SCI ?

En tant que non-résidents, lorsque la SCI est transparente (c’est-à-dire que la déclaration fiscale a lieu au niveau des associés) la part de loyer qui vous revient doit être déclarée comme suit :

  • Pour les gérants : formulaire 2072 ;
  • Pour les associés : formulaire 2072-S ;
  • Pour les SCI disposant d’un immeuble éligible à un dispositif de défiscalisation ou en nue-propriété : formulaire 2072-C.

Dans tous les cas, les cases relatives au déficit ou au bénéfice doivent être déclarées dans le formulaire 2042.

3. La fiscalité des plus-values immobilières des non-résidents

En tant que non-résident fiscal, vous êtes soumis à la fiscalité des plus-values immobilières lorsque vous vendez un bien immobilier situé en France, ou des parts de SCI de biens français.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien ou des parts.

Si celle-ci est positive (c’est-à-dire que vous vendez plus cher que ce que vous avez acheté), le gain réalisé correspond à une plus-value.

Comment sont imposées les plus-values immobilières des non-résidents ?

La plus-value immobilière réalisée par un non-résident fait l’objet d’un prélèvement de 19 %, quel que soit le pays d’accueil.

Selon votre pays de résidence, vous pouvez aussi être redevable de prélèvements sociaux (explications détaillées dans le paragraphe suivant).

Plus-value immobilière d’un non-résident : quels sont les cas d’exonération ?

En tant que non-résident, deux situations vous ouvrent droit à des exonérations fiscales.

Ainsi, vous ne paierez pas d’impôt sur les plus-values immobilières dans les cas suivants :

  • Vente d’une résidence principale située en France : si ce logement constituait votre résidence principale française, juste avant votre départ à l’étranger, vous bénéficiez d’une exonération totale. Vous n’êtes donc pas tenu de déposer une déclaration sur la plus-value immobilière. Pour y prétendre, la vente doit avoir eu lieu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert de résidence fiscale.
  • Les plus-values immobilières inférieures à 150 000 € : la part de la plus-value immobilière inférieure à 150 000 € est exonérée de fiscalité si vous avez été résident français pendant les deux dernières années qui ont précédé la vente du bien. De plus, la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le transfert de résidence fiscale (5 ans après pour les ventes réalisées avant le 1er janvier 2019).

Notez que ces cas d’exonération sont valables si votre nouveau pays d’accueil est un Etat membre de l’Union Européenne ou s’il a signé une convention d’assistance administrative avec la France.

Les non-résidents sont-ils redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

En tant que non-résident, vous êtes imposable à l’IFI à partir du moment où votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros sur le sol français. La valorisation des parts de SCI sont inclues dans ce montant.

  • Si vous déclarez des revenus français, l’IFI est à mentionner sur l’annexe 2042-IFI.
  • Si vous ne déposez pas de déclaration de revenus en France, vous devrez réaliser une déclaration spécifique n°2042-IFI-COV sans revenus.

4. Les prélèvements sociaux des non-résidents

Quels sont les non-résidents exonérés de prélèvements sociaux ?

Depuis le 1er janvier 2019,  en termes de prélèvements sociaux, le taux de 17,2% est réduit à 7,5% si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse. Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l'Union Européenne le 1er janvier 2021, les résidents britanniques continuent de bénéficier de ce taux réduit à 7,5%.

Comment déclarer une exonération de prélèvements sociaux ?

Pour profiter de cette exonération, vous devrez cocher les cases suivantes sur votre déclaration fiscale 2042 C dans la catégorie “8-Divers” :

  • 8SH (déclarant 1)
  • 8SI (déclarant 2).

Puis, préciser dans la case 8RF le montant des revenus qui sont exonérés de CSG et de CRDS.

Quel est le taux de prélèvements sociaux pour les non-résidents (hors exonérations) ?

À l’inverse, si vous résidez dans un pays en dehors de l’Espace Economique Européen (ou de la Suisse et du Royaume-uni), vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 % comme un résident français.

Notez que le règlement de ces contributions sociales ne vous offre pas une couverture sociale française (Sécurité Sociale).

5. Les impôts locaux des non-résidents

Non-résidents et taxe d'habitation

En tant que non-résident, seule votre résidence secondaire est soumise au paiement d’une taxe d’habitation. Si vous êtes copropriétaire d’une résidence secondaire via des parts de SCI, vous en serez redevable à hauteur de vos parts.

Notez que les cas d’exonération et de dégrèvements de taxe d’habitation ne concernent que la résidence principale, vous ne pourrez donc pas en bénéficier.

💡Bon à savoir : certaines communes appliquent une majoration sur la taxe d’habitation des résidences secondaires.

Non-résidents et taxe foncière

La résidence fiscale d’un propriétaire n’a aucune influence sur son éligibilité à la taxe foncière. Ainsi, si vous résidez hors de France, vous serez redevable de la taxe foncière pour les biens immobiliers détenus sur le territoire français. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en France via des parts de SCI, vous devrez aussi vous acquitter de la taxe foncière selon le niveau de parts détenues.

*Seuil de 2021, ce seuil est actualisé tous les ans

Bénéfices
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Charges administratives
Une maison d’exception pour une fraction du prix
(de 44 à 176 jours par an selon le nombre de parts)

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