Investir dans l’immobilier via une SCI familiale : tout savoir.

Une SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

L’objectif : contourner la rigidité de l’indivision et optimiser la stratégie patrimoniale des associés.

Comment fonctionne une SCI familiale et quels sont ses avantages ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de créer votre SCI familiale.

SCI familiale : définition

Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière, constituée par les membres d’une même famille. Les liens familiaux des associés peuvent s’étendre jusqu’au quatrième degré et inclure les liens par alliance. Lorsqu’un associé sans lien familial intègre la société, la SCI perd son caractère familial.

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Quelle est la différence entre une SCI familiale et une SCI classique ?

Par rapport à une forme classique, la spécificité majeure de la SCI familiale réside dans le lien de parenté qui unit ses associés. Ce caractère familial lui permet d’éviter l’assimilation à un statut professionnel.

De fait, elle bénéficie, entre autres, des avantages du bailleur particulier en cas de location (3 ans minimum au lieu de 6) et peut aussi profiter des conditions tarifaires réservées aux particuliers en cas d’emprunt.

Comment créer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, il faut :

1. Être au moins deux associés ;
2. Déposer le capital social et ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI ;
3. Rédiger (ou faire rédiger) les statuts de la SCI ;
4. Publier l’annonce légale (peut se faire en ligne) ;
5. Monter le dossier nécessaire à l’immatriculation de la société ;
6. Déposer le dossier au Greffe du tribunal de commerce.

💡 Créer une SCI familiale : combien ça coûte ? Le coût de création d’une SCI familiale varie de 500€ à 2500 € selon le professionnel qui vous accompagne (notaire, avocat, comptable). Si vous vous lancez seul dans cette démarche, il faudra compter 185€ pour les frais de publication d’une annonce légale et 88€ de frais d’immatriculation. Toutefois, il est essentiel de ne pas négliger l’accompagnement fiscal ou juridique pour éviter toute mauvaise surprise, future ou immédiate.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Le plus souvent, la SCI familiale est constituée dans le but d’organiser la gestion de biens immobiliers (mis en location ou habités par l'un des associés). Quelle que soit la finalité, l’objet social de la SCI n’est jamais d’ordre commercial.

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L’importance des statuts et du pacte d’associés

Dans une SCI, ce sont les statuts qui régissent les règles de fonctionnement. Dans certains cas, les statuts de la SCI peuvent être succincts. En complément, un pacte d’associés pourra définir les règles spécifiques qui régissent les relations entre les associés et le pouvoir du gérant. Le pacte d’associés peut par exemple contenir une clause sur les cessions de parts, ou encore une clause d’accord unanime pour l’adoption de certaines décisions. Ce contrat peut être signé lors de la création de la SCI en marge des statuts, ou plus tard si le besoin s’en fait sentir.

Par exemple, les statuts de la SCI familiale peuvent fixer les règles de majorité en cas d’assemblée générale ou encore définir les modalités en cas d’achat ou vente de parts.

💡 Bon à savoir : pour éviter toute confusion ou mésentente entre les membres de la famille, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel juridique de l’immobilier pour les établir.

La responsabilité des associés au sein d’une SCI familiale

Dans une SCI familiale, les associés sont responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation au capital social (sauf précision spécifique émanent du pacte d’associés). En pratique, un créancier ne peut donc pas réclamer à un seul associé le règlement intégral d’une dette.

Lors de la création de la SCI, les associés nomment ensemble un gérant. Ce gérant-associé devient le représentant de la société aux yeux des tiers, mais les décisions majeures restent décidées collectivement lors d’une assemblée générale.

💡 A noter : une SCI familiale peut aussi avoir plusieurs gérants. C’est souvent le cas lorsque la SCI se compose des parents (qui sont tous deux nommés gérants-associés) et de leurs enfants.

Comment dissoudre une SCI familiale ?

Pour dissoudre une SCI familiale, il faut :

1. Organiser une assemblée générale de dissolution ;
2. Nommer un liquidateur ;
3. Rédiger le procès-verbal de dissolution ;
4. Publier l’avis de liquidation au journal officiel ;
5. Radier la SCI auprès du RCS.

L’assemblée générale décide du partage des biens immobiliers dont la SCI était propriétaire. Ils peuvent être vendus ou répartis entre les associés selon la valorisation de leur part.

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Comment créer une SCI familiale sans apport ?

Pour créer une SCI familiale, il faut un apport en capital social de minimum 1€. Autrement dit, pas grand-chose. Néanmoins, il est recommandé de ne pas présenter aux établissements bancaires un capital social trop faible. Cet indicateur est souvent jugé comme étant révélateur de la stabilité financière des associés.

Une donation mieux étalée et plus flexible

D’un point de vue fiscal, la SCI familiale offre de nombreux avantages à ses associés. Avant tout, elle permet de profiter pleinement des abattements légaux en cas de donation. Tous les 15 ans, un parent peut transmettre 100 000€ à son enfant, sans fiscalité. Au sein même de la SCI, le parent peut donc transmettre une partie de ses parts sociales (jusqu’à 100 000€) afin d’optimiser progressivement la transmission de son patrimoine. Cette opération peut s’effectuer tous les 15 ans au sein d’une SCI de manière plus flexible qu’une donation en nom propre. L’objectif étant qu’au décès de l’associé, la quasi-totalité des parts soit transmise grâce à ces abattements.

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Profiter de la donation avec réserve d’usufruit en SCI familiale

Grâce à la donation avec réserve d’usufruit, il est possible de transmettre des parts de SCI sur la valeur de la nue-propriété (donc à un coût moins élevé qu’en pleine propriété).

Ainsi, au décès, les enfants récupèrent légalement l’usufruit sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires sur cette partie. Il s’agit là d'une des meilleures stratégies fiscales et patrimoniales offertes par la SCI familiale.

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Une réduction de fiscalité grâce au recours à l’emprunt

Enfin, si la SCI a recours à l’emprunt, la donation sera plus avantageuse qu’une donation classique en nom propre.

En effet, l’actif net (actif brut moins les dettes) sert de base au calcul de l’impôt. En d’autres termes, le prêt immobilier vient réduire la valorisation des parts et donc la fiscalité en cas de donation.

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SCI familiale : IS ou IR ?

Deux formes de fiscalité s’appliquent aux SCI :

• La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ;
• La SCI à l’IR (impôt sur les revenus de chaque associé).

Les associés choisissent celle qui convient le mieux à leurs intérêts selon leur situation. Par défaut, une SCI familiale est soumise à l’IR. On parle dans ce cas de SCI transparente. Autrement dit, les revenus générés par la société sont fiscalisés sur la déclaration d’impôt des associés à hauteur de leur participation.

Grâce à la SCI à l’IR, les associés peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier de la SCI. Ils réduisent ainsi le prix de l’impôt à payer par leur foyer fiscal. Pour ce faire, il est nécessaire de compléter l’annexe dédié aux revenus fonciers, et si la SCI est déficitaire, le déficit pourra être imputé sur le revenu global du détenteur de parts.

Dans certains cas, la SCI à l’IS est plus avantageuse. Néanmoins, c’est plus rare dans le cadre d’une SCI familiale.

De surcroît, la SCI à l’IS nécessite une gestion beaucoup plus stricte et rigoureuse (il est souvent nécessaire de faire appel à un comptable).

SCI familiale et indivision : quelles différences en cas de décès ?

A l’inverse de l’indivision, la SCI permet de répartir le bien immobilier en parts en cas de succession. Et comme nous venons de le voir, si celle-ci a bien été préparée au moyen de donations successives ou démembrées, la fiscalité qui en découle sera moins coûteuse. Ainsi, chaque associé étant propriétaire de parts, celles-ci sont transmises distinctement aux héritiers lors d’un décès.

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Protéger le conjoint survivant en cas de succession dans une SCI

En cas de décès du conjoint non marié dans une indivision, le conjoint survivant n’hérite pas. La SCI permet de protéger le concubin ou partenaire de PACS grâce au démembrement croisé des parts (50% des parts en usufruit et 50% en nue-propriété).

Le conjoint survivant reçoit donc la pleine propriété des parts en cas de décès. Cette opération est particulièrement efficace dans le cadre de l’achat d’une résidence principale en SCI familiale.

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Que devient la SCI familiale en cas de décès?

Lors de sa création, les statuts de la SCI familiale organisent les modalités de la succession suite au décès d’un associé.

Plusieurs cas de figure sont envisageables :

• La gestion de la SCI perdure automatiquement avec les héritiers ;
• La gestion de la SCI se poursuit avec les héritiers sous réserve d’agrément (mise en place d’une assemblée générale) ;
• Les parts des héritiers sont rachetées par les associés survivants ;
• La SCI est dissoute (plus rare).

Qu’est-ce qu’une SCI familiale de location ?

On parle de SCI familiale de location lorsque la société est propriétaire de biens loués et qu’elle génère donc des revenus locatifs. En cas de démembrement, c’est l’associé détenteur de l’usufruit d’une part qui en perçoit les revenus.

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SCI familiale de location et emprunt bancaire

Lorsque le bien mis en location est financé via un emprunt bancaire, l’objectif est souvent de se rapprocher au maximum de l’opération blanche. Autrement dit, les revenus fonciers générés en un mois doivent couvrir l’échéance de prêt.

Avoir recours à un emprunt via une SCI familiale offre plusieurs avantages aux associés :

• Cela permet de lisser la capacité d’endettement de chacun. Un emprunteur à faible quotité d’emprunt peut donc accéder à un financement plus élevé qu’à titre individuel.
• L’emprunt réduit la valorisation du bien qui sert de base de calcul aux frais de succession et de donation ;
• Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers fiscalisés ;
• La SCI familiale peut emprunter sans apport si le bien a vocation à être loué.

💡 Quelle banque choisir pour un emprunt en SCI familiale ? La plupart des banques traditionnelles prêtent aux SCI familiales. En cas de location, nous vous recommandons de privilégier les établissements bancaires réactifs et les interlocuteurs compétents. En effet, le taux qui sera déduit fiscalement n’est pas un critère de taille.

• Une SCI familiale est composée par les membres d’une même famille ;
• Elle permet d’organiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, ainsi que la stratégie patrimoniale d’une famille ;
• La SCI familiale est un outil de transmission fiscalement avantageux (donation ou succession) ;
• La fiscalité de la SCI familiale est par défaut soumise à l’IR sur la déclaration des associés, sauf option pour la SCI IS ;
• En cas d’emprunt bancaire, la SCI familiale offre encore plus d’avantages fiscaux et patrimoniaux à ses associés.