Comment sont encadrées les relations entre les associés co-acquéreurs ?

Si l’achat d’une résidence secondaire partagée présente de nombreux avantages, la question des relations, des droits et des devoirs de chacun des coacquéreurs peut vite émerger. En tant que tiers de confiance et gérant, Prello est responsable d’encadrer les relations entre coacquéreurs, afin de garantir et préserver les intérêts de chacun.

Dans ce cadre, il est obligatoire pour tous les coacquéreurs d’une résidence secondaire de signer deux documents : les statuts de la SCI d’attribution et le pacte d’associé. Créés par nos avocats partenaires spécialisés et par nos experts internes, ils viennent encadrer de manière claire et précise les relations entre les associés. Les associés peuvent également se réunir ponctuellement lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, afin de voter ou échanger sur des sujets divers.

La SCI d’attribution est la structure juridique qui encadre votre achat de résidence secondaire à plusieurs. Comme n’importe quelle société, celle-ci est régie par des statuts. Les statuts définissent l’objet social de la société (ce qu’elle a le droit de faire) et fixe ses règles de fonctionnements, ainsi que les droits et les obligations des associés (les coacquéreurs).

Les statuts sont créés et déposés au greffe par Prello lors de la création de la SCI d’attribution. Ils vous seront communiqués lors du processus d’achat.

🔎 Exemple : les statuts vont préciser les conditions de transmission d’une part, les règles de mise en location du bien, le processus de prise de décisions, le fait que les associés ne répondent des dettes sociales qu'à concurrence de leurs apports.…

Il s’agit d’un document qui vient compléter les statuts en leur apportant des précisions.

C’est ce pacte qui explique les règles de fonctionnement précises de l’association entre les différents coacquéreurs. Le pacte d’associé a été créé et rédigé par les avocats partenaires de Prello. Il doit obligatoirement être signé au moment de la signature de l’acte de cession (autrement dit de la vente officielle des parts de la SCI d’attribution).

Contrairement aux statuts qui sont publics (puisque déposés au greffe du tribunal de commerce), le pacte d’associés est un document confidentiel, partagé seulement entre les associés.

Le pacte d’associés précise notamment les dispositions suivantes :

• Le régime de détention des parts (chaque associé peut détenir au maximum 4 parts)
• Le fonctionnement des appels de charges (la liste exacte des charges concernées, le fonctionnement du Fonds de prévoyance travaux)
• Les règles d’acquisition et la vente des parts (période de détention minimale de 12 mois, droit de préemption des associés, droit d’agrément de Prello…)
• Le mécanisme dit “de sortie forcée” d’un associé (processus mis en place par Prello pour protéger les autres associés en cas de faute grave ou volontaire de la part d’un d’entre eux, comme un défaut de paiement par exemple)
• Les règles de prises de décision et de gérance de la SCI d’attribution.
• Les quotas et règles de réservation de séjours dans la résidence secondaire partagée
• Les règles de répartition des revenus locatifs issus de la location courte durée

💡 Bon à savoir : si une modification du pacte d’associés est nécessaire, il est obligatoire que tous les associés soient unanimement d’accord avec cette modification.

Le conseil de surveillance

Le Conseil de surveillance est un organe obligatoire en SCI d’attribution. Il est composé de deux associés élus pour une durée de 3 ans en Assemblée Générale.

• Le rôle du Conseil de Surveillance est consultatif c’est-à-dire qu’il peut, s’il est sollicité ou de sa propre initiative, donner son avis sur toutes les questions concernant la SCI d’attribution et la résidence secondaire partagée.
• Il a également un rôle contractuel, il doit notamment collecter les comptes rendus annuels de Prello avant chaque Assemblée Générale. Il est également consulté préalablement à chaque assemblée générale

Les assemblées générales

Tous les ans, les copropriétaires associés sont tenus de se réunir en assemblée générale afin d’approuver les comptes sociaux, voter sur des résolutions soumises par le gérant (Prello) ou débattre de questions diverses liées à la vie sociale de la propriété. En effet, si certaines décisions simples peuvent être prises directement par Prello en tant que gérant (ex : remplacement d’un meuble), d’autres nécessitent un vote des copropriétaires (pour en savoir plus sur ce sujet, consultez cette ressource). Les assemblées générales peuvent être de 2 natures : ordinaire ou extraordinaire.

• Les assemblées générales ordinaires ont lieu une fois par an. Les convocations sont envoyées par Prello par lettre recommandée adressée à chaque copropriétaire associé quinze jours au moins avant la réunion.
• Les assemblées générales extraordinaires : elles peuvent être demandées à Prello par un ou plusieurs copropriétaires associés représentant au moins la moitié du capital social. La demande se fait par lettre recommandée adressée à Prello et doit être organisée dans les 3 mois suivant cette demande.

🔎 Exemple : voici quelques exemples de décision à l’ordre du jour d’une assemblée générale : élection du Conseil de Surveillance, exercice du droit de retrait d’un associé, décision importante liée à des travaux de plus de 8000€